什么是房产开发众筹投资?(二)

什么是房产开发众筹投资?(二)

我们在上篇文章中说明了区别于传统类房产投资的地产开发类众筹投资,以及其更低的投资门槛和更加灵活的投资形式。浮动类股权投资和保本类债权投资这两种投资形式,有利于更好的迎合投资人不同的风险偏好和需求。
所以通过地产开发众筹项目,资金量较少的投资人也有机会去投资大型商务楼房,公寓的建设而获得丰厚的利润。

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那么如何去评估一个地产开发众筹项目的优劣呢?
第一个就是项目本身的可行性报告,优秀的开发商往往在购买土地之前都经过仔细的调研,做出了详细的楼层设计等资料,提供了非常相信的项目可行性报告供投资人进行参考。

第2就是项目本身的风控和抵押品的流动性,这一点对于选取债权形式的投资人尤为重要。作为地产投资,在开发项目出现任何不可预知的风险的时候,其抵押品的流动性成为了保证投资人资金安全的决定性因素,这里的流动性指的是抵押品迅速转化成现金的能力。
在中国,因为相关的法律体系不完善和监管漏洞,房产开发中出现过相关问题:

1.    抵押品的不真实评估导致项目价值虚高

2.    为获取更多的资金,开发商将同一座房产(抵押品)同时抵押给几个机构或个人。
所以抵押品的抵押现状是投资人需要关注的要点,在澳大利亚等发达国家,都会拥有严格把关的制度去进行抵押品审核的制度/监管。在澳大利亚,投资人可以去官方网站landata去查询相关地产的抵押品状态等信息。而在其他国家一般也有对应的网站。

而抵押品的价值评估机构则是另外一个需要关注的要点,有些项目会考虑到成本或希望提供虚假评估价值而采用一些小型评估机构,因此往往造成抵押品的实际价值和评估价值严重不符,造成严重的抵押品流动性问题。而采用一些官方授权评估机构或者其他大型评估机构去评估抵押品价值的项目,则可以保证其抵押品的估算价值和实际价值相符,从而保证了抵押品的流动性。

另外一些机构也会拥有自己消化一部分抵押品的现金储备以及内部拍卖渠道,从而可以进一步的保证抵押品的流动性,保证了投资人的根本资金安全。

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