什么是房产开发众筹投资?(三)

什么是房产开发众筹投资?(三)

之前两章分别介绍了房产众筹开发的形式以及资金安全事项,今天我们主要谈两件事,一是由房产众筹概念引出的房产开发基金,而另一个就是介绍什么是资本结构更为稳健的开发项目/基金。

下图很好的总结了什么是“开发基金“,简单来说,房产开发基金就是房产众筹开发的”升级版“,以私募基金的形式,给具体项目单独成立一支基金,相对一般众筹,此类基金规模往往更大且具备更完善的法律程序和资金安全措施。

而在房产开发项目中,往往项目规模越大,其稳定性越高,利润也越大。但是相对的,此类房产基金的投资门槛也更高,适合对资金安全,利润追求更高的大额投资人。
接下来我们谈谈房产开发投资项目的资本结构。
首先,一个房产开发的资本结构由下图说明:

当一个项目出现问题,抵押品需要拍卖偿还赔付投资者资金的时候,第一债权人一般是银行,也可以是个人和其他机构,他们为拥有抵押品拍卖价值的第一顺位受益人。第二债权人一般是债权投资人,拥有抵押品价值偿还第一债权人后的剩余价值。这2类投资人都是债权投资,拥有优先于股权投资人的抵押品价值偿还顺序。而在股权投资人中,有限合伙人一般为项目的股权投资人,而GP在开发项目里则一般是由地产开发商和基金经理组成,拥有对项目的实际操作和管理权限。在偿还赔付的顺序里,LP是优先于GP的。(有些项目会含有夹层贷款,夹层贷款则是指用股权做抵押变换成债权,赔付时,夹层贷款债权人获得抵押的全部股权,因此赔付优先权会优先于股权投资人)

所以可以比较清楚的在上图(文)里看出,这个金字塔越靠近下层,资金就越安全。而一旦项目发生亏损,则是从上往下进行亏损,因此一个项目上层资本的资金比例越大,下层资本的安全性就越高。

作为开发商,也是项目的绝对GP,其必须注资,且注资的比例越高,LP和债券投资人的资产就越不容易受到侵蚀。而值得一提的是,大部分的基金公司/项目管理公司,则不会选择投资项目,仅仅是纯粹的管理方,项目本身的亏损对他们不造成任何直接损失。但是有些资金雄厚的基金公司,则会直接注资变成GP,扩大GP注资的比例,增强项目下层资本的资金安全。

在下层部分资本出现问题时,比如资金因部分投资人原因无法顺利到账,如果GP资本足够强大由基金公司和开发商双方组成,往往可以继续注入资本,确保项目顺利进行,进而保护大部分LP和债权投资人的利益。因此此类开发基金,往往拥有更高级别的资金安全性和风控能力。

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