什么是房产开发众筹投资？（三）
下图很好的总结了什么是“开发基金“，简单来说，房产开发基金就是房产众筹开发的”升级版“，以私募基金的形式，给具体项目单独成立一支基金，相对一般众筹，此类基金规模往往更大且具备更完善的法律程序和资金安全措施。[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row row_type=”row” use_row_as_full_screen_section=”no” type=”full_width” header_style=”” parallax_content_width=”in_grid” anchor=”” in_content_menu=”” content_menu_title=”” content_menu_icon=”” angled_section=”no” angled_section_position=”both” angled_section_direction=”from_left_to_right” text_align=”left” video=”” video_overlay=”” video_overlay_image=”” video_webm=”” video_mp4=”” video_ogv=”” video_image=”” background_image=”” background_image_as_pattern=”without_pattern” section_height=”” parallax_speed=”” background_color=”” border_color=”” row_negative_margin=”” side_padding=”” parallax_side_padding=”” padding_top=”” padding_bottom=”” color=”” hover_color=”” more_button_label=”” less_button_label=”” button_position=”” css_animation=”” transition_delay=””][vc_column width=”1/1″][vc_single_image image=”17808″ border_color=”grey” img_link_large=”” img_link_target=”_self” img_size=”full” alignment=”center” css=”.vc_custom_1461912164081{padding-top: 10px !important;padding-right: 150px !important;padding-bottom: 10px !important;padding-left: 150px !important;}”][/vc_column][/vc_row][vc_row row_type=”row” use_row_as_full_screen_section=”no” type=”full_width” header_style=”” parallax_content_width=”in_grid” anchor=”” in_content_menu=”” content_menu_title=”” content_menu_icon=”” angled_section=”no” angled_section_position=”both” angled_section_direction=”from_left_to_right” text_align=”left” video=”” video_overlay=”” video_overlay_image=”” video_webm=”” video_mp4=”” video_ogv=”” video_image=”” background_image=”” background_image_as_pattern=”without_pattern” section_height=”” parallax_speed=”” background_color=”” border_color=”” row_negative_margin=”” side_padding=”” parallax_side_padding=”” padding_top=”” padding_bottom=”” color=”” hover_color=”” more_button_label=”” less_button_label=”” button_position=”” css_animation=”” transition_delay=””][vc_column width=”1/1″][vc_column_text css=”.vc_custom_1461912174338{padding-right: 150px !important;padding-left: 150px !important;}”]而在房产开发项目中，往往项目规模越大，其稳定性越高，利润也越大。但是相对的，此类房产基金的投资门槛也更高，适合对资金安全，利润追求更高的大额投资人。
接下来我们谈谈房产开发投资项目的资本结构。
首先，一个房产开发的资本结构由下图说明：[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row row_type=”row” use_row_as_full_screen_section=”no” type=”full_width” header_style=”” parallax_content_width=”in_grid” anchor=”” in_content_menu=”” content_menu_title=”” content_menu_icon=”” angled_section=”no” angled_section_position=”both” angled_section_direction=”from_left_to_right” text_align=”left” video=”” video_overlay=”” video_overlay_image=”” video_webm=”” video_mp4=”” video_ogv=”” video_image=”” background_image=”” background_image_as_pattern=”without_pattern” section_height=”” parallax_speed=”” background_color=”” border_color=”” row_negative_margin=”” side_padding=”” parallax_side_padding=”” padding_top=”” padding_bottom=”” color=”” hover_color=”” more_button_label=”” less_button_label=”” button_position=”” css_animation=”” transition_delay=””][vc_column width=”1/1″][vc_single_image image=”17809″ border_color=”grey” img_link_large=”” img_link_target=”_self” img_size=”full” css=”.vc_custom_1461912186143{padding-top: 10px !important;padding-right: 150px !important;padding-bottom: 10px !important;padding-left: 150px !important;}”][/vc_column][/vc_row][vc_row row_type=”row” use_row_as_full_screen_section=”no” type=”full_width” header_style=”” parallax_content_width=”in_grid” anchor=”” in_content_menu=”” content_menu_title=”” content_menu_icon=”” angled_section=”no” angled_section_position=”both” angled_section_direction=”from_left_to_right” text_align=”left” video=”” video_overlay=”” video_overlay_image=”” video_webm=”” video_mp4=”” video_ogv=”” video_image=”” background_image=”” background_image_as_pattern=”without_pattern” section_height=”” parallax_speed=”” background_color=”” border_color=”” row_negative_margin=”” side_padding=”” parallax_side_padding=”” padding_top=”” padding_bottom=”” color=”” hover_color=”” more_button_label=”” less_button_label=”” button_position=”” css_animation=”” transition_delay=””][vc_column width=”1/1″][vc_column_text css=”.vc_custom_1461912223258{padding-right: 150px !important;padding-left: 150px !important;}”]当一个项目出现问题，抵押品需要拍卖偿还赔付投资者资金的时候，第一债权人一般是银行，也可以是个人和其他机构，他们为拥有抵押品拍卖价值的第一顺位受益人。第二债权人一般是债权投资人，拥有抵押品价值偿还第一债权人后的剩余价值。这2类投资人都是债权投资，拥有优先于股权投资人的抵押品价值偿还顺序。而在股权投资人中，有限合伙人一般为项目的股权投资人，而GP在开发项目里则一般是由地产开发商和基金经理组成，拥有对项目的实际操作和管理权限。在偿还赔付的顺序里，LP是优先于GP的。（有些项目会含有夹层贷款，夹层贷款则是指用股权做抵押变换成债权，赔付时，夹层贷款债权人获得抵押的全部股权，因此赔付优先权会优先于股权投资人）
所以可以比较清楚的在上图（文）里看出，这个金字塔越靠近下层，资金就越安全。而一旦项目发生亏损，则是从上往下进行亏损，因此一个项目上层资本的资金比例越大，下层资本的安全性就越高。[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row row_type=”row” use_row_as_full_screen_section=”no” type=”full_width” header_style=”” parallax_content_width=”in_grid” anchor=”” in_content_menu=”” content_menu_title=”” content_menu_icon=”” angled_section=”no” angled_section_position=”both” angled_section_direction=”from_left_to_right” text_align=”left” video=”” video_overlay=”” video_overlay_image=”” video_webm=”” video_mp4=”” video_ogv=”” video_image=”” background_image=”” background_image_as_pattern=”without_pattern” section_height=”” parallax_speed=”” background_color=”” border_color=”” row_negative_margin=”” side_padding=”” parallax_side_padding=”” padding_top=”” padding_bottom=”” color=”” hover_color=”” more_button_label=”” less_button_label=”” button_position=”” css_animation=”” transition_delay=””][vc_column width=”1/1″][vc_single_image image=”17810″ border_color=”grey” img_link_large=”” img_link_target=”_self” img_size=”full” alignment=”center” css=”.vc_custom_1461912282179{padding-top: 10px !important;padding-right: 150px !important;padding-bottom: 10px !important;padding-left: 150px !important;}”][/vc_column][/vc_row][vc_row row_type=”row” use_row_as_full_screen_section=”no” type=”full_width” header_style=”” parallax_content_width=”in_grid” anchor=”” in_content_menu=”” content_menu_title=”” content_menu_icon=”” angled_section=”no” angled_section_position=”both” angled_section_direction=”from_left_to_right” text_align=”left” video=”” video_overlay=”” video_overlay_image=”” video_webm=”” video_mp4=”” video_ogv=”” video_image=”” background_image=”” background_image_as_pattern=”without_pattern” section_height=”” parallax_speed=”” background_color=”” border_color=”” row_negative_margin=”” side_padding=”” parallax_side_padding=”” padding_top=”” padding_bottom=”” color=”” hover_color=”” more_button_label=”” less_button_label=”” button_position=”” css_animation=”” transition_delay=””][vc_column width=”1/1″][vc_column_text css=”.vc_custom_1461912290561{padding-right: 150px !important;padding-left: 150px !important;}”]作为开发商，也是项目的绝对GP，其必须注资，且注资的比例越高，LP和债券投资人的资产就越不容易受到侵蚀。而值得一提的是，大部分的基金公司/项目管理公司，则不会选择投资项目，仅仅是纯粹的管理方，项目本身的亏损对他们不造成任何直接损失。但是有些资金雄厚的基金公司，则会直接注资变成GP，扩大GP注资的比例，增强项目下层资本的资金安全。
在下层部分资本出现问题时，比如资金因部分投资人原因无法顺利到账，如果GP资本足够强大由基金公司和开发商双方组成，往往可以继续注入资本，确保项目顺利进行，进而保护大部分LP和债权投资人的利益。因此此类开发基金，往往拥有更高级别的资金安全性和风控能力。[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]