房地产基金的那些事儿

房地产基金的那些事儿

房地产投资基金是产业投资基金的一种。
产业投资金指直接投资与产业,主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享,风险共担的集合投资制度。
而房地产基金是指以房地产项目或公司为投资对象,在房地产的开发、销售、经营等价值链的不同环节进行投资的集合投资制度。
房地产基金的分类
从不同角度去看,房地产基金可分为不同种类,例如:
  1. 根据基金是否可以赎回可分为开放式基金和封闭式基金。
    — 采用共同基金组织形式的综合房地产基金属于开放式基金,而采用有限合伙制(MLPs)形式的房地产投资基金多为封闭式基金。
  2. 按资金来源可分为在岸基金和离岸基金。
  3. 募集方式可分为公募基金和私募基金。
房地产基金的类型
投资基金是从“单个投资计划”发展起来的“集合投资计划”。不同集合投资计划制度对应不同投资基金类型。
公司型基金
通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。认购人和持有人是基金的股东,享有股东所应享有的一切利益,同时也是基金公司亏损的最终承担者。发起人可以自己管理基金,也可以从外部聘请基金管理公司进行基金的投资管理。
契约型基金
又被称作信托型基金,是指以信托法为基础,根据信托契约,由基金发起人公开发行基金凭证募集房地产投资资金。涉及到的三方分别为:基金收益人、基金管理人和基金信托人。
有限合伙型房地产基金
有限合伙将合伙人分成两类,有限合伙人和普通合伙人。对于有限合伙公司而言,前者是企业的所有者,后者是企业的经营者。有限合伙型房地产基金的目的是获取能产生最大现金流量的房地产,可能采取用现金够买收益型房地产的策略。投资者的目的将决定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略。有限合伙型房地产基金的集资通常有两种形式:基金制和承诺制。
房地产基金的投资领域
房地产基金可投资在房地产企业或项目不同阶段:
  1. 可以直接投资于某个房地产项目,也可以对房地产企业进行股权投资。
  2. 即可以进行全程投资,又可以进行阶段性投资。
  3. 即可以对项目进行整体收购,又可以进行杠杆收购。
  4. 在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资,以保证资金的安全性和流动性。
投资价值
房地产投资基金的魅力在于:通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。
比直接投资地产形式灵活,又比投资二级市场更直接的参与物业投资,其投资目标更具针对性,可根据客户特殊需求提供度身订做的投资服务产品。
投资管理
房地产基金的投资风险
包括:经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险。
房地产基金的内部控制措施
包括:可行性研究、内部风险控制、制定房地产地产基金投资决策流程,以及建立投资决策委员会和风险控制委员会。
风险管理措施:
房地产投资基金投入之前的风险主要是由信息不对称引起的。可采取以下措施避免:借助商业计划书、尽职调查、借助专门的中介服务公司的评估和服务、借助中介机构的推介及采取投资组合策略。
房地产投资基金投入之后的风险主要来自事后信息不对称以及由此产生的道德风险,同时还要考虑投资本身面临的风险。房地产投资基金可采取以下措施:用双方签订的投资协议防范风险、基金经理人对房地产企业的监控机制及违约补救。
房地产基金的财务管理模式
例如:单一直接管理模式、联签管理模式、代理记账模式、完全审计模式以及内部审计模式。
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