5分钟让你了解基金产品重要特点
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当你在看一份基金介绍时，你也许并不会百分之百了解这个基金的信息，你也许会被里面一些看似“高大上”的专有名词弄的云里雾里，接下来，我们就来谈谈Zank&Co.管理的科曼固定收益基金当中出现的一些基金要素，也是投资基金中常出现的内容。
抵押贷款基金是基金管理人将投资人的资金定向投资到地产开发或其相关项目中。
在其投资期间,开发商将按合同定期向基金/投资人支付贷款利息。
在项目完结或者开发商获得其余资金源使贷款周期结束后,开发商将偿还基金/投资人本金。
在贷款期间,开发商将用项目资产或其部分个人资产进行抵押用以保护投资人的本金。一旦在支付利息或者偿还贷款本金的规定日期发生违约,基金公司将有权将其抵押资产进行拍卖处理,用以偿还投资人本金和支付利息,对比一般无抵押型投资,是风险级别更低并可获得固定利息收入的稳健投资方式。
利益共享型抵押贷款基金是将投资人的资金平均分配到多个不同的抵押贷款项目中,投资人共享所有项目的抵押债权和项目利息的基金投资方式,在此共享模式下,投资人共享所有项目的平均利息,当发生单个项目亏损时,该损失也将被分摊。
对比单个项目抵押贷款的方式,投资风险得到充分的分散,使得单一投资项目违约且抵押品贬值时,对整个基金资金池的影响减低,从而进一步保护投资人的利息收入和本金。
1
LVR 限制机制
LVR(loan to valuation ratio)为项目贷款金额对项目评估价值的比例。
例如,在单个项目贷款中,当LVR 为 65%时,尽管项目/土地总价值为 1000 万,但是投资人实际仅投资 650 万,在这个前提下,若项目偿还本金违约条例触发,在项目拍卖时,只要项目能以 1000 万项目价值的 6.5 折价格 650 万拍卖,投资人的本金也可以得到充分保护。因此,LVR 越低,投资人其本金受到亏损的可能性就越低。
在科曼项目中目前基金单个项目允许最大 LVR 为 70%,目前平均 LVR 为 65%。所有项目价值评估由权威机构(四大银行,CKC 等)进行评估。
2
项目周期控制
科曼项目目标投资周期为 3-12 个月中短期贷款,保证基金足够流动性,使得投资人的赎回请求能得到最大限度的满足。
3
利息预先支付机制
开发商一般预先支付 3-6 个月的利息,用来防止利息违约风险。
4
分散化投资机制
目前科曼基金单个项目占据总基金池最大份额为 15%,降低项目本金偿还违约时,单个项目抵押物过度贬值对基金的影响。因此,该机制在限制基金最大 LVR 的前提下,进一步保护了投资人的本金安全。
假设基金投资总金额为 1,在单个最大份额的项目违约抵押物仅以 5 折价格出售,平均 LVR 为 65%的前提下, 基金收益计算为：
15%(平均利息率)×0.85(为违约项目本金)=0.1275(未违约项目利息)
0.85(未违约项目本金)
0.15(平均利息率)×0.15(违约项目本金)=0.0225(违约项目利息)
0.15(违约项目本金)/0.65(lVR,项目贷款比例)×0.5(拍卖折扣)=0.1153(违约项目拍卖金额)
投资人总收益为=(未违约项目利息+未违约项目本金+违约项目利息+违约项目拍卖获得金额-投资总额 )/投资本金=11.53%
Zank&Co. 发起多次产业金融论坛，论坛围绕金融，法律与商业等产业链进行深入研讨和解读。品牌专家会对产融结合发展趋势做深度交流及探讨。论坛旨在为高净值人群分享多种投资渠道并建立企业与投资人的良好沟通，为两方紧密联系与纽带。我们为澳洲各投资行业创新发展提供最新，最专业的指导思想。
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